В эксклюзивном интервью агентству "Интерфакс-Украина" основатель и акционер одного из крупнейших девелоперов Украины Budhouse Group Анатолий Шкрибляк рассказал о планах компании.
– На открытии ТРЦ Nikolsky (Харьков) было объявлено об активизации трех следующих проектов торговой недвижимости Budhouse Group: в Одессе, Запорожье и Киеве. О каком объеме инвестиций идет речь?
– В целом мы оцениваем объем инвестиций в эти три проекта в ближайшие два-три года около EUR314 млн. В частности, Одесса - небольшой торговый центр, около EUR12 млн, ТРЦ Khortitsa Mall в Запорожье - где-то EUR82 млн, Киев - порядка EUR220 млн.
Этим летом возобновляем реализацию проекта торгово-развлекательного центра Yessa в Одессе, планируем завершить примерно через год и два месяца, осенью 2022 года. Этот ТРЦ небольшой, около 30 тыс. кв. м общей площади, поэтому инвестиции в его достройку относительно небольшие – около 12 млн. евро.
– Реализация Yessa была приостановлена в 2014-м. Вы будете проводить реконцепцию?
– Да, мы проводим реконцепцию. Прошло немало времени, изменились рыночные условия, изменились требования арендаторов.
– Как известно, ТРЦ Fabrika в Херсоне - это реконструированная промышленная недвижимость. А проект ТРЦ Khortitsa Mall (ранее рабочее название ТРЦ Fabrika-2) также предусматривает новую жизнь для промтерриторий?
– Этот объект будет построен на базе разрушенной промзоны, расположенной на главной магистрали Запорожья. Мы начинаем строительные работы летом этого года, инвестиции в строительство нового ТРЦ общей площадью 85 тыс. кв. м и арендованной - 65 тыс. кв. м составят около EUR82 млн. Через 2,5 года этот центр станет крупнейшим и наиболее востребованным в Запорожье.
– Под МФК Hartz площадка в центре Киева на пр-те Победы была расчищена еще в 2011 году. Когда вы планируете начать активные работы на этом участке?
– Проект в столице должен стать "вишней на торте". Мы начнем его реализацию после завершения проектов в Одессе и Запорожье.
– Какой расчетный срок окупаемости проектов?
– От восьми лет.
– В столице у вас есть жилой проект – Linden Luxury Residences. Планируете ли расширять в ближайшее время портфель в этом сегменте?
– Нет, хоть постоянно мониторим площадки под жилые комплексы. Linden уже находится на финальной стадии строительства.
Мы концентрируемся на торговых проектах, создаем качественную недвижимость мирового уровня в регионах. Наша стратегия со старта была построена таким образом: мы искали ниши в городах, где торговая недвижимость была востребована, и наши ТРЦ занимали главные позиции в этих регионах. Сейчас конкуренция повышается, конечно.
– Какие еще регионы вы рассматриваете?
– Все, где рынки более-менее позволяют обеспечить окупаемость инвестиций. Мы готовы не только создавать новые, но и рассматриваем существующие торговые центры для того, чтобы после покупки провести их реконцепцию и реновацию.
– Вы уже рассматриваете такие потенциальные проекты?
– Нет, это перспектива двух-трех лет. После того, как мы запустим проекты в Одессе и Запорожье и начнем строить проект в Киеве, тогда и будем более конкретно рассматривать новые рынки.
– У вас удачные кейсы реализации проектов с привлечением банковского кредитования. Новые проекты будут реализовываться за собственные средства или тоже с привлечением займов?
– Исключительно кредитование. Финансирование должно быть длинным, его должны обеспечивать мощные финансовые институты - иностранные или украинские банки. Пока у нас не было мощных хороших кредитов внутри Украины. Все кредитные портфели были от международных институтов: EUR52,1 млн. синдицированного кредита от Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) и австрийского Unicreditbank для Forum Lviv, EUR53 млн. займа польского государственного BGK для Nikolsky.
Создание и функционирование торговой недвижимости требует очень длинных денег, достаточно дешевых и комфортных к кризисным ситуациям. Украинские банки более агрессивны в кризисных ситуациях. Поэтому понимая, что наши проекты с существенным сроком окупаемости, нам крайне важен европейский этикет с банковскими учреждениями.
Доверие, репутация очень важные факторы. Мы постоянно работаем над репутацией на каждом этапе: от выбора партнеров до создания взаимоотношений с сотрудниками и т.д. И сегодня, когда иностранные компании приходят и делают анализ, они видят чистую 12-летнюю историю нашей компании.
– Что важнее в проектах: вау-эффект, как у Nikolsky, или акцент на сдержанную экономию и экологию, как у Fabrika?
– Проект должен быть эффективным с экономической точки зрения. Важна адаптация к социуму, чтобы проект отвечал на ожидания именно тех клиентов, для которых создается.
Мы стараемся выжать максимум и чтобы социум был доволен, и чтобы инвестиция быстро окупалась. Мы еще десять лет назад в шутку назвали нашу стратегию: ТРЦ должны стать центральным местом проведения свободного времени. В этой концепции мы ищем подходы и создаем проекты, где есть чем гордиться в широком смысле этого слова: от вау-эффекта до обеспечения культурного времяпрепровождения, с новыми стандартами, новой философией, объединяющей социум. И это залог долгосрочности бизнеса.
– Готовы ли вы продавать свои ТРЦ?
– Продается все – вопрос цены. Предложат EUR50 млн за Nikolsky - не продадим, предложат EUR1 млрд - вполне. А если без шуток, мы используем действующие проекты как источник длинного финансирования для создания новых.
– Рассматриваете ли проекты за границей?
– Когда закончим осуществление стратегии в Украине, тогда будем рассматривать теоретически экспансию в другие страны.