В ексклюзивному інтерв’ю агентству “Інтерфакс-Україна” засновник та акціонер одного з найбільших девелоперів України Budhouse Group Анатолій Шкрібляк розповів про плани компанії.
– На відкритті ТРЦ Nikolsky (Харків) було оголошено про активізацію трьох наступних проектів торгової нерухомості Budhouse Group: в Одесі, Запоріжжі та Києві. Про який обсяг інвестицій йдеться?
– Загалом ми оцінюємо обсяг інвестицій у ці три проекти в найближчі два-три роки близько EUR314 млн. Зокрема, Одеса – невеликий торговий центр, близько EUR12 млн, ТРЦ Khortitsa Mall у Запоріжжі – десь EUR82 млн, Київ – порядку EUR220 млн.
Цього літа відновлюємо реалізацію проекту торгово-розважального центру Yessa в Одесі, плануємо завершити приблизно через рік та два місяці, восени 2022 року. Цей ТРЦ невеликий, близько 30 тис. кв. м загальної площі, тому інвестиції у його добудову відносно невеликі – близько 12 млн. євро.
– Реалізація Yessa була припинена у 2014-му. Ви проводитимете реконцепцію?
– Так, ми проводимо реконцепцію. Минуло чимало часу, змінилися ринкові умови, змінилися вимоги орендарів.
– Як відомо, ТРЦ Fabrika у Херсоні – це реконструйована промислова нерухомість. А проект ТРЦ Khortitsa Mall (раніше робоча назва ТРЦ Fabrika-2) також передбачає нове життя для промтериторій?
– Цей об’єкт буде збудовано на базі зруйнованої промзони, розміщеної на головній магістралі Запоріжжя. Ми розпочинаємо будівельні роботи влітку цього року, інвестиції в будівництво нового ТРЦ загальною площею 85 тис. кв. м та орендованої – 65 тис. кв. м становитимуть близько EUR82 млн. Через 2,5 року цей центр стане найбільшим і найбільш затребуваним у Запоріжжі.
– Під МФК Hartz майданчик у центрі Києва на пр-ті Перемоги було розчищено ще у 2011 році. Коли ви плануєте розпочати активні роботи на цій ділянці?
– Проект у столиці має стати “вишнею на торті”. Ми розпочнемо його реалізацію після завершення проектів в Одесі та Запоріжжі.
– Який розрахунковий термін окупності проектів?
– Від восьми років.
– У столиці у вас є житловий проект – Linden Luxury Residences. Чи плануєте розширювати найближчим часом портфель у цьому сегменті?
– Ні, хоч постійно моніторимо майданчики під житлові комплекси. Linden вже перебуває на фінальній стадії будівництва.
Ми концентруємось на торгових проектах, створюємо якісну нерухомість світового рівня у регіонах. Наша стратегія зі старту була побудована таким чином: ми шукали ніші у містах, де торговельна нерухомість була затребувана, і наші ТРЦ займали головні позиції у цих регіонах. Зараз конкуренція підвищується, звісно.
– Які ще регіони ви розглядаєте?
– Все, де ринки більш-менш дозволяють забезпечити окупність інвестицій. Ми готові не тільки створювати нові, але й розглядаємо існуючі торгові центри для того, щоб після покупки провести їхню реконцепцію та реновацію.
– Ви вже розглядаєте такі потенційні проекти?
– Ні, це перспектива двох-трьох років. Після того, як ми запустимо проекти в Одесі та Запоріжжі та почнемо будувати проект у Києві, тоді й більш конкретно розглядатимемо нові ринки.
– У вас вдалі кейси реалізації проектів із залученням банківського кредитування. Нові проекти реалізовуватимуться за власні кошти чи теж із залученням позик?
– Винятково кредитування. Фінансування має бути довгим, його мають забезпечувати потужні фінансові інституції – іноземні або українські банки. Поки що у нас не було потужних добрих кредитів усередині України. Всі кредитні портфелі були від міжнародних інституцій: EUR52,1 млн. синдикованого кредиту від Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР) та австрійського Unicreditbank для Forum Lviv, EUR53 млн. позики польського державного BGK для Nikolsky.
Створення та функціонування торгової нерухомості потребує дуже довгих грошей, досить дешевих та комфортних до кризових ситуацій. Українські банки агресивніші в кризових ситуаціях. Тому розуміючи, що наші проекти із суттєвим терміном окупності, нам украй важливий європейський етикет із банківськими установами.
Довіра, репутація дуже важливі фактори. Ми постійно працюємо над репутацією на кожному етапі: від вибору партнерів до створення взаємовідносин зі співробітниками і т.д. І сьогодні, коли іноземні компанії приходять та роблять аналіз, вони бачать чисту 12-річну історію нашої компанії.
– Що важливіше у проектах: вау-ефект, як у Nikolsky, чи акцент на стриману економію та екологію, як у Fabrika?
– Проект має бути ефективним з економічної точки зору. Важливою є адаптація до соціуму, щоб проект відповідав на очікування саме тих клієнтів, для яких створюється.
Ми намагаємося вичавити максимум і щоб соціум був задоволений, і щоб інвестиція швидко окупалася. Ми ще десять років тому жартома назвали нашу стратегію: ТРЦ повинні стати центральним місцем проведення вільного часу. У цій концепції ми шукаємо підходи та створюємо проекти, де є чим пишатися в широкому значенні цього слова: від вау-ефекту до забезпечення культурного проведення часу, з новими стандартами, новою філософією, що об’єднує соціум. І це запорука довгостроковості бізнесу.
– Чи готові продавати свої ТРЦ?
– Продається все – питання ціни. Запропонують EUR50 млн за Nikolsky – не продамо, запропонують EUR1 млрд – цілком. А якщо без жартів, ми використовуємо проекти, що діють, як джерело довгого фінансування для створення нових.
– Чи розглядаєте проекти за кордоном?
– Коли закінчимо здійснення стратегії в Україні, тоді розглядатимемо теоретично експансію до інших країн.